Jak dokonać zmiany zarządcy? Członkowie wspólnoty nierzadko nie są zadowoleni z współpracy z zewnętrznym zarządcą. Przyczyny tego są różne. Czasami problemem jest brak komunikacji z zarządcą, nierzetelność w dokonywaniu rozliczeń. Czasami koszty ponoszone przez wspólnotę.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz.U.2018.716 z poźn. zmianami) właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być różnie określone. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali.

W przypadku nowych inwestycji deweloperskich pierwszym zarządcą często zostaje firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, powiązana z deweloperem. Deweloperzy często próbują to zrobić, wpisując odpowiednie postanowienia we wzorze umowy deweloperskiej. Wymagają od osoby kupującej mieszkanie, by wyraziła zgodę na takiego wieloletniego zarządcę i nie pozwalają wykreślić tego zapisu z umowy. Należy jednak podkreślić, iż takie postanowienia w umowie stanowią klauzule niedozwolone i jako rażąco niekorzystne nie są wiążące dla klientów dewelopera będących konsumentami (klauzule takie nie mają zastosowania do sytuacji, gdy nabywcą mieszkania jest inna osoba niż konsument). Rejestr klauzul niedozwolonych prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (https://www.rejestr.uokik.gov.pl/).

Zmianę zarządcę, należy rozpocząć od zwołania zebranie wspólnoty. Zgodnie z art. 18 ust. 2a lokali konieczna jest bowiem uchwała wspólnoty w tej sprawie. Uchwała ta powinna być zaprotokołowana przez notariusza oraz zgłoszona do sądu wieczystoksięgowego. Nie jest więc konieczna umowa, wystarczy uchwała.

Jak to wygląda w praktyce? Należy złożyć aktualnemu zarządcy wniosek o zwołanie zebrania wspólnoty (do wniosku trzeba dołączyć projekt uchwały o odwołaniu zarządcy oraz proponowany porządek obrad; najlepiej również od razu zaproponować konkretną datę i godzinę zebrania). Wniosek mogą złożyć właściciele lokali, którzy mają co najmniej 10% udziałów we wspólnocie.