Zmiana specustawy wpłynęła na praktycznie wszystkie umowy najmu, które w najbliższym czasie miały ulec zakończeniu.
Zgodnie z ustawą o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 w przypadku, gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy (art. 31 s). Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy złożonego wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania umowy. Jednocześnie specustawa zabrania wypowiadania umowy najemcy lub wysokości czynszu najmu do końca czerwca (art. 31 t). Wprowadzone rozwiązania budzą duże wątpliwości wśród prawników i wynajmujących, nie uwzględniają bowiem zróżnicowanej sytuacji wynajmujących i najemców. Zasadniczo nowe rozwiązania oznaczają, że najemca może jednostronnie doprowadzić do przedłużenia najmu o trzy miesiące. Dzieje się to zatem wbrew woli wynajmującego, który często ma inne plany co do lokalu np. chciałby zamieszkać w nim sam, zawarł już inną umowę z kolejnym najemcą.
Specustawa przewiduje kilka sytuacji, kiedy ochrona najemców nie zadziała. Ustawa wskazuje, że uprawnienie do przedłużenia umowy nie przysługuje najemcy:
- jeśli najemca – w przypadku umów długoterminowych, chodzi o sześć miesięcy, liczone od wejścia w życie noweli, był w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu, w tym niezależnych od wynajmującego, a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy. Łączna wartość zaległości musi jednak przekraczać kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
- który wyrządził szkody w lokalu, bo używał go niezgodnie z przeznaczeniem lub w sposób sprzeczny z umową, podnajął go,
- który ma tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Przepisy specustawy znajdą zastosowanie także do umów, co do których zostały już złożone oświadczenia o wypowiedzeniu. Zgodnie z wprowadzanym art. 31u. 1 w przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 28 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw, a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Przedłużenie terminu wypowiedzenia nie będzie miało miejsca w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
1) na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub, czyli m.in. gdy wypowiedzenie nastąpiło z powodu zalegania z opłatami, używania lokalu sprzecznie z umową lub przeznaczeniem, dewastowania, podnajęcia bez zgody wynajmującego, używania lokalu przeznczonego do rozbiórki,
2) któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Wskazane powyżej regulacje są oczywiście podyktowane wyjątkową sytuacją związaną z zagrożeniem epidemiologicznym i chronić w tym trudnym okresie prawa najemców. Może to jednak generować wiele trudnych sytuacji dla wynajmujących, wprowadzając niemałe zamieszanie i powodując kłopoty na przyszłość.
Wrocław, dnia 2.04.2020 r.